등록날짜 [ 2016년08월26일 10시55분 ]

사업시행자가 조합원 분양신청을 성공적으로 마무리하기 위해서는 형식적인 요건과 실질적인 요건을 충족하여야 한다. 형식적인 요건은 법적 요건이라고도 할 수 있으며, 실질적인 요건은 조합의 사업성 등과 관련이 있다. 이에 조합원 분양신청의 성공 요건에 대해 살펴보도록 하자. 조합원 분양신청이 성공하기 위해서는 먼저 법적 요건인 형식적 요건을 충족하여야 하며, 형식적 요건은 절차적 요건이라고도 할 수 있다. 우선 사업시행자는 조합원 분양신청 전에 사업시행인가를 받아야 한다(「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제28조). 사업시행인가는 사업시행자가 건축심의 등을 거쳐 사업시행계획을 수립하여 총회 의결을 거친 후 법에서 정하는 서류를 첨부하여 인가를 신청하게 되고, 인가 받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우 또한 같다. 다만 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 인가권자에게 신고하여야 한다. 사업시행자가 사업시행인가를 받게 되면 법에서 정하는 절차에 따라 조합원 분양신청을 받게 된다. 분양신청은 사업시행인가의 고시가 있는 날로부터 60일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청 기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양 대상이 되는 대지 및 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 하며, 이 경우 분양신청 기간은 그 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청 기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다(도시정비법 제46조). 분양신청이 끝나게 되면 사업시행자는 분양신청을 한 조합원을 대상으로 관리처분계획의 수립을 위한 총회를 하게 된다. 다만 여기서 논란이 될 수 있는 부분은 감정평가와 분양신청의 개시 시기라 할 수 있다. 감정평가업자를 선정하는 방법은 사업의 유형에 따라 다소 차이가 있으나, 감정평가의 시기에 대해서는 법에서 구체적으로 규정하고 있지 않고, 다만 관리처분계획의 수립 및 변경을 위한 총회(도시정비법 제24조제3항제10호)를 위해 총회 개최일부터 1개월 전에 분양에 관련된 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 하는 점(도시정비법 제48조제1항) 등을 고려할 때 감정평가의 시기는 관리처분계획의 수립을 위한 총회 1개월 전에 마무리하여 감정평가 결과를 각 조합원에게 통지를 하면 하자가 없을 것이다. 그리고 분양신청은 법에서 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금 내역 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양신청을 받는다고 규정하고 있으나 이에 대한 강행규정이 없어 개시 시기가 문제될 수 있다고 할 수 있다. 하지만 강행규정이 없어 사업시행자가 사업을 정상적으로 시행할 수 있는 시기에 분양신청을 하면 이도 하자가 없다고 할 것이다. 결론적으로 조합원 분양신청의 성공을 위한 형식적 요건인 법적 요건은 모든 절차를 준수하고 감정평가와 분양신청의 개시 시기를 정확하게 판단해서 시행한다면 충족된다고 할 수 있다. 다음은 실질적인 요건으로서의 사업성 등과 관련된 사항이다. 사업시행자가 사업을 시행하기 위해서는 우선적으로 사업성이 뒷받침되어야 한다. 만약 해당 정비사업지의 사업성인 비례율이 지나치게 낮다면 그 사업지의 사업 진행은 보장될 수 없는 것이다. 이에 정비사업지의 사업성은 조합원 분양신청을 성공시킬 수 있는 절대적인 요소가 되는 것이다. 최근 정부도 정비사업지의 사업성을 제고시키기 위해 용적률 완화 및 분양가상한제 폐지 등의 정책을 펴고 있으나 이도 임의적인 요소들이 많아 사업성 제고에 절대적인 영향을 끼치고 있다고는 단정할 수 없다. 분양보증 불허 등의 방식으로 분양가상한제를 시행하고 있는 것이 이를 증명해주고 있다. 그리고 가장 중요한 것은 토지등소유자의 정비사업에 대한 애정이라 할 수 있다. 잘 알고 있듯이 `위기는 기회`라는 말이 있다. 일부 공공은 위기를 기회로 생각하는 방향이 공공성 강화에 초점을 맞추면서 그들이 세운 정비기본계획을 부정하는 조치들을 강행하고 있는데, 정비사업에서 중요한 것은 해당 사업지의 토지등소유자의 애정임을 고려하여 정비기본계획을 수립하는 단계부터 소유자들의 의사를 반영할 수 있는 시스템을 개발하여 활용한다면, 이로 인해 실패를 반복하는 일을 최소화시킬 수 있을 것이다. 일반적으로 조합원분양의 성공을 위해 사업시행자의 의사보다는 시공자의 의사가 절대적으로 반영된다고 할 수 있는데, 시공자는 사업성을 나타내는 비례율과 분양신청률에 초점을 맞추어 이에 대한 가이드라인을 제시할 것이다. 그리고 그 목표를 달성하지 못하면 사업을 정상적으로 진행할 수 없다고 하지만, 사업의 성패가 소유자들의 사업에 대한 애정임을 고려한다면 사업시행자도 토지등소유자의 정확한 의사를 반영하여 사업의 진행 여부를 포함한 전반적인 사항에 대한 동의를 얻어야 할 것이다. 사업시행자가 사업을 정상화시킨다면 조합원들은 적극적으로 분양신청을 할 것이고, 분양신청률이 일정 선을 넘어서면 사업시행자도 자신 있게 사업을 추진하게 될 것이다. 따라서 조합원 분양신청이 성공하기 위한 불가결조건인 `조합원의 사업에 대한 애정`이 있어야 하며, 그 애정은 사업이 진행되면서 쌓인 사업 주체들에 대한 신뢰에 바탕을 두고 있다 할 것이다. 결론적으로 조합원의 분양신청이 성공하기 위해서는 형식적 요건과 실질적 요건을 충족하여야 하며, 형식적인 요건은 법적 요건으로 내부 요인을 고려하여 판단하면 되지만 실질적인 요건은 내ㆍ외부적인 요인에 따라 유동적이라 할 수 있으므로, 사업시행자는 조합원의 애정을 집약할 수 있는 모티브 개발에 최선을 다해야 할 것이다. 그래야 사업성이 예상보다 낮게 나오더라도 사업이 원만하게 진행될 여지를 키울 수 있기 때문이다. ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지 올려 0 내려 0 양홍건 조합장 무통장입금 정보입력 입금자명 입금예정일자 (입금하실 입금자명 + 입금예정일자를 입력하세요)

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