등록날짜 [ 2017년02월24일 09시12분 ]

지난해 `11ㆍ3 실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안`이 발표된 이후 국내외 정세와 맞물려 주택시장의 침체현상이 다시 도래하였고, 정유년 새해에도 주택시장의 회복 기미는 오리무중이다. 하지만 지금이라도 이를 극복할 수 있는 정책을 강구한다면 기존의 안정세를 회복하기는 어렵지 않을 것이다. 이에 주택시장을 정상화시킬 수 있는 방안을 확인해 보는 것도 의미가 있다 할 것이며, 그 중에서도 반드시 이루어져야 할 사항에 대해 살펴보도록 하자. 주택시장의 불안정을 타파하기 위한 필수조건이 정비사업지의 사업성 보장과 시장에서 거래되는 주택가격의 안정세라 할 수 있는 바, 사업성 제고와 주택시장의 안정화에 초점을 맞추어 정비사업지의 사업성을 제고할 수 있는 방안과 시장을 활성화할 수 있는 방안을 우선적으로 찾아야 한다. 첫째, 정비계획용적률이 법적상한용적률에 근접하여야 한다. 정부나 공공은 정비계획용적률을 낮게 책정하여 놓고, 기부채납 등을 명목으로 인센티브제를 적용하여 법적상한용적률을 적용하는 시스템을 운영하고 있다. 다시 말하면 용적률을 미끼로 정비사업지의 부지를 기부채납 받는 구조로 운영되고 있다는 것이다. 하지만 이는 불합리하다 할 수 있으며, 정비기반시설 등의 설치 등을 위해 필요한 최소한의 범위 내에서 정비계획용적률을 활용하고, 나머지 부분에 대해서는 정비계획용적률로 법적상한용적률까지 보장해 주어야 한다. 둘째, 정비기반시설 등에 대한 부담은 사업시행자와 공공 등이 분담하여야 한다. 앞에서도 언급한 바와 같이 정비계획용적률이 법적상한용적률에 근접한다면 사업시행자가 정비기반시설 등에 대한 비용을 부담하여도 괜찮다는 논리가 성립될 수도 있으나 현실의 정비사업은 전혀 그렇지 못하다 할 수 있으므로 정비기반시설이 공공성을 갖는 특성 등을 고려하여 정부나 공공도 그 부담을 분담하여야 한다. 셋째, 분양가상한제의 적용은 극히 제한적으로 적용하여야 한다. 11ㆍ3 안정화 정책의 키워드 중 하나가 분양가상한제의 제한적 시행이다. 하지만 정부가 발표한 내용은 현실을 반영하고 있지 못하고, 그 효과는 시장을 왜곡하여 장기적인 문제점을 유발할 수 있으므로 분양가상한제는 폐지되어야 한다. 다만, 주변 주택거래가격 등을 고려하여 주택시장만이 아니라 국민정서를 왜곡할 수 있는 상황 등이 발생할 수 있다면 극히 제한적이고 한시적으로 분양가상한제를 활용하는 것은 고려해 볼만하다 할 것이나, 그 외 사항에 대해서는 분양가상한제를 폐지하는 기조는 유지되어야 한다. 넷째, 전매제한기간에 대한 11ㆍ3 정책은 폐지되어야 한다. 기존 주택시장에 대한 정책은, 미래 예측에 대한 실패로 인해, 그 효과가 나타나는데 수많은 시간이 필요하였다. 그리고 2015년을 기점으로 안정화 국면으로 전환되는가 하였으나 11ㆍ3 정책으로 인하여 다시 침체 국면으로 들어서지 않나 의심이 들 정도이다. 그리고 지금까지의 시장 상황을 고려해 본다면 국내외 정세와 맞물려 심히 우려가 되는 상황이다. 따라서 전매제한기간에 대한 11ㆍ3 정책은 폐지되어야 한다. 다섯째, 일반분양 시기는 자유롭게 정할 수 있도록 해야 한다. 사업시행자가 사업에 대한 성과를 금전으로 환산시키는 것이 일반분양이라 할 수 있으므로 일반분양가는 모든 조합원의 관심 사항이다. 그런데 사업시행자가 최대한 높은 가격으로 주택을 판매하려 해도 정부나 공공은 분양가상한제 등을 이유로 시장을 왜곡할 수 있는 분양가에 대해서는 부정적이다. 따라서 모두를 아우를 수 있는 분양가를 책정하여야 성공할 수 있고, 그 성공은 사업시행자의 사업성에도 기여할 수 있다. 그런데도 일반분양가만이 아니라 분양 시기 등에 대해서도 정부나 공공이 관여를 한다는 것은 정비사업의 특성을 도외시한 것이다. 일반분양 시기는 사업지의 사업성을 좌우하는 아주 중요한 요인이다. 그런데 관리처분인가를 받은 후에도 소유권 확보가 안 되었다든가 법적 분쟁이 있다는 등의 이유를 들어 일반분양 시기에 제동을 거는 것은 사업의 성공 여부를 떠나 조합원들에게 막대한 금전적 손실을 입게 한다는 것이다. 그러므로 정부는 일반분양 시기를 사업시행자가 정할 수 있도록 하여야 하고, 관리처분인가를 받은 후 이주 및 보상이 진행된 이후에는 언제든지 자유롭게 일반분양을 할 수 있도록 보장하여야 한다. 정부나 공공은 일반분양 시기는 물론 법적상한용적률, 정비기반시설 등에 대한 부담, 분양가상한제 및 전매제한기간 등을 통해 사업시행자를 관리 및 통제하고 있다. 하지만 이는 주택시장을 잘못 판단한 정책이고, 문제해결을 위한 방법이 아니라 할 수 있다. 따라서 주택시장을 안정화시키기 위해서는 정비사업지의 사업성을 제고하면서 주택시장을 안정화시킬 수 있는 방법을 찾아야 하고, 그 방법이 법적상한용적률 등에 대한 보장이라 할 수 있다. 다만 사업성 제고와 안정화 정책이 왜곡될 수도 있으므로 그에 대한 관리와 통제도 수반되어야 한다. 또한 주택시장을 안정적으로 관리 및 통제할 수 있는 방법으로 문제점이 대두된 지역에 국한하여 적용할 수 있는 맞춤형 정책을 개발하여야 하고, 그 일환인 안정화 정책으로 시장에 적용할 수 있는 것이 정비사업지에 대한 개발이익환수제도라 할 수 있다. 개발이익의 환수는 모든 정비사업지에 대해 사업성에 맞는 등급을 매겨 초과이익에 대한 세금을 납부하도록 하는 것이다. 일명 법인세와 유사한 개념이라 할 수 있으나, 정비사업의 사업성은 주택가격보다 법적상한용적률 보장 등에 따른 사업성 제고 요인이 더 중요하다 할 수 있으므로 필자가 주장하는 모든 요인을 보장한 상황에서 개발이익환수제도가 운영되어야 한다는 것이다. 만약 개발이익환수에 대한 부분만이 강조된다면 다시 양화가 악화를 구축하는 현상이 반복되어 주택시장의 왜곡 현상은 더욱 강화될 것이기 때문이다. 결론적으로 주택시장의 안정화는 정비사업지의 사업성에 의해 좌우되는 것인 바, 정부나 공공은 정비사업지의 사업성 제고를 위해 법적상한용적률 등에 대한 보장 및 각종 규제 등에 대한 제한을 폐지하고, 분양가는 시장에 맡겨야 한다. ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지 올려 0 내려 0 양홍건 조합장 무통장입금 정보입력 입금자명 입금예정일자 (입금하실 입금자명 + 입금예정일자를 입력하세요)

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