등록날짜 [ 2017년12월22일 10시28분 ]

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제1조에서는 구분소유에 관하여 "1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다"고 규정하고 있고, 제20조에서 `구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다(제2항)`고 규정해 대지사용권만을 분리하여 처분하지 못하도록 규정하고 있다. 그러면, 위 규정에 위반하여 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분한 경우 그 효력이 어떻게 될 것인가가 문제된다. 이에 관해 대법원 2009년 6월 23일 선고 2009다26145 소유권이전등기말소사건에서 집합건물법은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항, 제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있는데, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다(대법원 2006년 3월 10일 선고 2004다742 판결 등 참조). 이러한 집합건물법의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, 경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득하는 것이고(대법원 2008년 9월 11일 선고 2007다45777 판결 등 참조), 규약이나 공정증서로써 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효라고 하여야 한다.』고 판결했다. 다만, 집합건물법 제20조제3항에서 "제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다."고 규정하고 있는바, 이 경우 제3자는 어떤 의미인가에 관하여 문제되었는데, 위 대법원 판결에서는 『대지사용권은 구분소유자가 전유부분 소유를 하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서( 집합건물법 제2조제6호) 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에는 다른 특별한 요건이 필요치 않은 사정도 고려하면, 집합건물법 제20조제3항 소정의 `선의`의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다 할 것이다.』고 판결했다. 예컨대, 매수자가 경매를 통해서 대지사용권을 경락받은 경우 경매절차 진행 당시 등기부등본, 경매물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 등을 통하여 해당 토지가 당해 사건의 아파트가 속한 집합건물의 대지로 사용되고 있음을 알았다면, 매수자는 `선의`의 제3자에 해당하지 않는다고 할 수 있는 것이다. 끝으로, 위 집합건물법의 부칙(법률 제3725호, 1984년 4월 10일)에서는 제1조에서 이 법은 공포후 1년이 경과한 날로부터 시행한다고 규정했고, 부칙 제4조에서는 "이 법 시행당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다. 다만, 법률 제3726호 부동산등기법중개정법률 부칙 제2조제2항의 규정에 의한 등기를 완료한 건물에 대하여는 그 등기를 완료한 날의 다음날로부터 이 법 제20조 내지 제22조의 규정을 적용한다."고 규정하고 있으므로, 집합건물법 제20조의 적용시기에 관해 잘 확인해야 할 것이다. ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지 올려 0 내려 0 남기송 변호사 무통장입금 정보입력 입금자명 입금예정일자 (입금하실 입금자명 + 입금예정일자를 입력하세요)

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