등록날짜 [ 2026년10월19일 12시02분 ]

재개발ㆍ재건축 구역에 여러 개의 토지나 건축물을 가진 조합원이 가치가 큰 물건으로는 새 아파트를 받고, 도로나 자투리 필지처럼 쓰임새가 떨어지는 나머지 부동산으로는 따로 현금으로 청산 받을 수 있는지 여부가 문제가 됐다. 이에 관해 서울행정법원에서는 "①재건축 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있게 되면 일정 기간 내에 종전자산가액, 분담금 추산액 등을 토지등소유자에게 통지하고, 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립해 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다. 아울러 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 조합원과 손실보상에 관한 협의를 진행하고, 협의가 성립되지 않는 경우 매도청구소송 등에 따라 현금청산 절차를 거쳐야 한다(「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제72조ㆍ제74조). 한편, 분양신청을 하지 않거나 철회해 현금청산대상자가 된 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실하게 된다. ②이와 같이 재건축사업 진행 중에 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 전까지 분양신청을 철회하는 등으로 사업 관계에서 이탈해 현금청산을 받을 수 있도록 한 취지는 조합원에게 도시정비사업에 계속 참여할지 여부를 분양신청기간 중에 선택하도록 한 것이므로, 조합원이 그 선택에 따라 현금청산대상자가 됐다면 특별한 사정이 없는 한 조합원 지위를 상실하고, 종전자산의 가액을 청산 받을 수 있을 뿐이다. ③또 도시정비법은 토지 또는 건축물의 소유권을 여러 명이 공유하거나, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에도 1주택 공급을 원칙으로 규정하고 있다(제39조제1항ㆍ제76조제1항제6호). 이러한 규정들은 수개의 부동산을 소유한 조합원이라도 1개의 분양권을 부여받는 조합원이 되거나 수개의 부동산을 전부 청산하는 현금청산대상자가 됨을 전제하는 것이지, 원고의 주장과 같이 분양권을 갖는 조합원의 지위와 현금청산대상자의 지위를 겸유하는 것을 전제하지 않는다. ④한편 도시정비법은 사업시행자가 도시정비사업에 관한 준공인가를 받고, 이전고시가 있은 이후에는 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에 그 차액에 상당하는 청산금을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하도록 규정한다(제83조제3ㆍ4항ㆍ제86조제1항ㆍ제89조제1항). 이에 따라 피고의 조합원은 이전고시가 있은 이후 동일한 시기에 종전자산과 종후자산의 차액인 환급금을 지급받을 수 있다. 그런데 피고가 원고에게 일부 종전자산에 관해 먼저 환급금을 지급하게 되면 같은 권리를 가진 조합원들과 비교할 때 통상 금융이익 상당을 더 취득할 수 있도록 하는 결과가 되므로 조합원들 사이에 형평에도 반한다. ⑤더욱이 원고의 주장과 같은 현금청산 절차를 일반적으로 허용하게 되면, 수개의 부동산을 소유한 조합원이 종전자산 감정평가액의 유불리, 분담금 추산액 및 청산금의 규모, 자금 사정 등을 따져 종전자산 중 일부는 미리 현금청산을 받는 등 다양한 형태로 분양신청권을 행사할 수 있는 길을 열어주게 된다"라며 "그 결과 사업시행자는 분양신청된 종전자산과 그렇지 않은 종전자산을 구분해 분양권 부여 및 매도청구 등 절차를 동시에 진행해야 하는 부담을 지게 된다. 이는 사업시행자와 조합원 사이의 법률관계 내지 권리귀속 관계를 획일적ㆍ일률적으로 처리해 법적 안정성을 도모할 필요가 있는 도시정비사업의 단체법적 성격과는 부합하지 않는다"라는 취지로 판결했다(2023년 3월 24일 선고ㆍ2022구합74850 판결). 이는 도시정비법 제39조제1항에서 토지나 건축물을 여러 명이 공유하는 경우, 여러 명이 1세대에 속하는 경우, 조합설립인가 후 1명으로부터 여러 명이 양수한 경우에 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보고 1명이 여러 물건을 가지는 사례에도 1인의 조합원이 되는 것이며, 또 제76조제1항제6호는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택ㆍ토지를 소유하면 1주택을 공급하도록 규정하고 있으므로, 결국 물건이 몇 개이든 법이 상정하는 `권리의 단위`는 대표조합원 1명이며, 물건은 그 1명의 권리가액을 이루는 요소일 뿐이다. 분양신청은 물건별로 하는 행위가 아니라 대표조합원이 자신의 권리 전체를 사업에 제공하고 그 대가로 분양받겠다는 단일한 의사표시 봄이 타당하다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지 올려 0 내려 0 남기송 변호사 무통장입금 정보입력 입금자명 입금예정일자 (입금하실 입금자명 + 입금예정일자를 입력하세요)

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