등록날짜 [ 2026년10월21일 21시37분 ]

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 도시정비사업에 필요한 업체와의 계약의 방법 및 시공자 선정 등에 관해 규정하고(제29조), 계약을 체결하는 경우 계약의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부 장관이 정해 고시하는 「정비사업 계약업무 처리기준」에 정하고 있다. 「정비사업 계약업무 처리기준」이 정하는 주요사항은 일반계약 처리기준, 전자입찰 계약 기준, 시공자 선정기준 등이며, 일반계약 처리기준과 전자입찰 계약 기준의 차이는 추정가격이 일정금액을 초과하는 경우로 한다. 사업시행자는 협력 업체를 선정하기 위해 입찰공고를 한다. 입찰공고문에는 경쟁유무에 따른 계약 방법을 명시하도록 돼 있고, 도시정비법 제29조제1항은 계약 방법으로, 「정비사업 계약업무 처리기준」 제6조는 입찰의 방법으로 일반경쟁, 지명경쟁 및 수의계약으로 구분하고, 계약체결 대상의 선정은 「정비사업 계약업무 처리기준」 제15조에서 "도시정비법 제45조제1항제4호부터 제6호까지 정하는 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약, 시공자ㆍ설계자 및 감정평가법인 등의 선정 및 변경과 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경은 총회의 의결을 거쳐야 하며, 그 외의 계약은 대의원회의 의결을 거쳐야 한다"고 규정하고 있다. 도시정비법 및 「정비사업 계약업무 처리기준」에서는 낙찰자 결정 방법에 대해서는 규정하지 않고 있고, 「정비사업 계약업무 처리기준」 제3조제1항에서는 "사업시행자 등이 계약을 체결하는 경우 관계법령, 도시정비법 제118조제6항에 따른 시ㆍ도 조례로 정한 기준 등에 별도 정해진 경우를 제외하고는 이 기준이 정하는 바에 따른다"고 규정돼 있으므로 낙찰자 결정 방법은 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(이하 국가계약법)」을 적용할 수 있다. 그리고 관계법령 등과 「정비사업 계약업무 처리기준」에서 정하지 않는 사항은 조합 정관 등이 정하는 바에 따르며, 정관 등으로 정하지 않은 구체적인 방법 및 절차는 대의원회가 정하는 바에 따른다. 국가계약법에 따르면 공공 조달은 정부ㆍ지자체 등 공공 부문이 공공서비스 제공을 위해 필요한 물품, 용역, 공사를 구매하는 절차를 의미한다. 공공계약 관리는 물품계약, 용역계약 및 공사계약으로 나눈다. 도시정비사업에서는 가장 큰 공사계약으로 시공자 선정이 있고, 시공자는 국가계약법과 별도로 도시정비법 및 「정비사업 계약업무 처리기준」이 정하는 바에 따라 선정한다. 그 외 물품계약이나 용역계약은 추정가격에 따라 입찰공고매체가 정해지고, 선정 방법은 「정비사업 계약업무 처리기준」 제15조에서 정한 바에 따른다. 사례로 일반 협력 업체를 선정하는 경우를 분석해 보고자 한다. 협력 업체를 선정하기 위해 사업시행자는 입찰공고문과 입찰지침서를 작성해 공고하게 된다. 국가계약법 시행령 제30조에는 입찰공고에 명시할 사항을 정하고, 입찰서 제출마감일의 전일부터 기산해 7일 전에 공고하도록 돼 있다. 「정비사업 계약업무 처리기준」 제9조제6항에서 입찰서 제출마감일 7일 전까지 입찰공고를 하도록 되어 있어 국가계약법과 「정비사업 계약업무 처리기준」의 입찰공고일은 동일하다. 다만, 「정비사업 계약업무 처리기준」에서는 입찰공고에 명시할 사항을 정하고 있지 않다. 국가계약법이 정하는 입찰공고에 명시할 사항은 「정비사업 계약업무 처리기준」 제3조에 따라 도시정비사업의 협력 업체 선정을 위한 입찰공고문에 적용할 수 있으므로 사업시행자는 이를 입찰공고문에 반영할 수 있다. 그리고 낙찰자 결정 방법은 도시정비법 및 「정비사업 계약업무 처리기준」에 의하면 사업시행자가 협력 업체 선정 시 국가계약법이 정하는 사항을 그대로 적용하기에는 한계가 있다. 도시정비법 및 「정비사업 계약업무 처리기준」에서는 업체 선정 방법만을 정하고, 낙찰자 결정 방법에 대해 규정하고 있지 않아 협력 업체를 선정할 경우 평가기준 마련에 애로사항에 직면할 수 있다. 일반적으로 국가계약법은 일반용역의 경우 적격심사 방법을 취하고 있다. 일반용역의 낙찰자 결정 방법인 적격심사는 "입찰자의 계약이행능력을 심사해 일정수준 이상의 평점을 받는 우량업체를 낙찰자로 결정하는 제도"로 적격심사 시 평가항목은 입찰가격, 이행능력, 결격사유이며, 절차는 예정가격 이하 최저가 입찰자 선정, 심사서류 제출 요구, 심사, 종합평점 산정 후 낙찰자를 결정하게 되고, 최저가 입찰자에 대한 심사결과 종합평점이 일정점수 이상이면 낙찰자로 결정한다. 도시정비사업에 있어 일반 협력 업체를 선정하기 위해 사업시행자는 입찰에 참여한 업체를 대상으로 해 적격심사를 하게 된다. 최근 나라장터에 공고된 한 사업시행자의 입찰공고문 및 입찰지침서를 분석해 봤더니, 평가항목은 수행능력평가(법인평가) 및 입찰가격평가로 구분하고, 배점은 70:30으로, 입찰에 참여한 업체의 점수를 확인한 결과에 의하면 A업체는 46:30, B업체는 64:30으로 총점은 76점 및 96점이었다. 국가계약법에서는 평가항목으로 해당 용역 수행능력 및 입찰가격으로 구분하고, 배점은 용역금액이 5억 원 이상인 경우 40:60으로, 5억 원 미만인 경우 30:70으로 하고 있다. 5억 원 이상인 경우를 가정하고 배점을 조정하면 A업체는 26:60이고, B업체는 36:60으로 총점은 86점 및 96점이 된다. 국가계약법에 따르면 적격통과점수가 85점으로 일반 협력 업체 선정을 위한 입찰은 유찰이 되고, 조정하는 경우 입찰이 성립하게 된다. 따라서 사업시행자는 적격통과점수를 사전에 정해 입찰지침서에 공고해야 한다. 만약 사업시행자가 입찰가격평가의 폭을 현실화했더라면, 국가계약법에 의하는 경우 A업체가 선정될 수도 있다. 도시정비사업에 있어 사업시행자의 역량은 사업 성과를 좌우한다. 협력 업체를 선정하는 경우 어떤 업체가 사업시행자의 사업지에 맞는지는 쉽게 예단할 수 없다. 사업시행자는 사업성을 제고하기 위해 분양가를 높여야 하고, 원가절감을 통한 사업성 제고에도 노력해야 한다. 국가계약법이 정하는 적격심사 기준은 도시정비사업에 보편적일 수 없지만 국가계약법이 정하는 적격심사의 평가항목 및 배점기준은 시사하는 바가 크다할 수 있다. 사업시행자가 최적의 협력 업체를 선정하기 위해 국가계약법이 정하는 적격심사제도 및 도시정비법에서 정하고 있는 협력 업체 선정 절차를 반영해 추정가격을 산정해 적격심사에 반영하고, 평가항목에 사업수행계획서도 반영한다. 협력 업체 선정은 도시정비사업지의 사업성을 좌우하는 중차대한 사안이다. 사업시행자는 이를 명심하고, 업체 선정의 공정성ㆍ투명성 등을 확보해야 한다. ⓒ AU경제 (http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포 금지 올려 0 내려 0 양홍건 조합장 무통장입금 정보입력 입금자명 입금예정일자 (입금하실 입금자명 + 입금예정일자를 입력하세요)

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