등록날짜 [ 2018년10월26일 09시31분 ]

정부는 시장의 가격이 자원을 효율적으로 배분하지 못하는 경우에 시장에 개입하게 된다. 시장에 개입하는 이유는 다양하겠지만 도시정비사업과 주택시장의 불안정에서 야기되는 투기, 과도한 경쟁으로 인한 지가 과열 현상에 따른 주택 수요와 공급의 불균형 등을 바로잡기 위한 정부의 시장 개입에 대해 살펴보고자 한다. 정부가 시장에 개입하는 경우 직접적인 방법은 정부가 주택 공급 등을 주도하는 경향이 있어, 간접적인 방법을 통해 시장에 개입하는 것이 합리적이라 할 수 있다. 간접적인 시장개입방식으로 정부가 각종 보조금을 지급하거나 조세 감면 등을 통해 수요자나 공급자의 행동을 변화시킬 수도 있으나, 더욱 중요한 것은 주택에 대한 금융지원과 규제라 할 것이다. 정부는 최근 주택시장 관리정책으로 행복주택 등의 공급을 주도할 뿐만 아니라, 공영개발을 통해 공공이 주택을 공급하려는 경향을 보임과 동시에 수요 억제를 위해 금융규제 등 다양한 방법을 강구하여 추진하고 있다. 하지만 도시정비사업에 있어 사업성은 정부의 공급 주도에서 야기되는 손실보다 도시정비사업 자체에 대한 규제에서 야기되는 손실이 큰바, 각종 규제의 완화 및 철폐로도 사업성은 충분히 만회될 수 있다. 정부가 금융정책에서 도시정비사업의 자금줄을 옥죄는 것은 수요와 공급을 조절하기 위한 측면보다는 사업의 영속성을 저해하는 요인이 더욱 강하다. 하지만 정부가 주택수요자의 유효 수요를 억제하기 위해 시행하는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 인하는 연쇄적으로 자금 조달을 어렵게 해 도시정비사업을 진행하기 어렵게 만든다. 사업시행자는 사업시행인가를 받고 조합원 분양 절차를 거쳐 관리처분계획에 따라 현금청산을 하게 된다. 따라서 관리처분인가를 받으면 많은 자금이 집행될 수 있고, 심지어 이주를 함에 따라 조합원에 대한 이주비 대출 발생 그리고 재개발사업의 경우 영업손실 보상 등 각종 자금이 대량으로 소요된다. 이때 사업시행자는 금융기관을 통해 자금을 조달하게 된다. 일반적으로 도시정비사업에 있어 초기 자금은 시공자가 조달하는 것으로 정착되어 있으나, 실질적으로 사업성이 뒷받침돼 사업이 정상적으로 진행되는 경우 금융기관을 선정하게 되는데 역설적으로 사업성이 낮은 사업지는 대출기관을 선정하는 것 자체가 어렵다는 것이다. 이에 사업성이 보장되지 않으면 사업이 정상적으로 진행되지 못해 악순환만 반복된다. 그런데 정부는 주택시장이 과열되었다는 명분을 내세워 주택시장의 안정을 가져올 수 있는 정책보다는 국지적인 문제일 수 있는 사안을 전국적으로 확대해 무분별한 정책을 남발하고 있는 것이다. 만약 세금으로 도시정비사업의 안정을 가져오고자 하는 생각이 있다면 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비기본계획을 완전 재정비하는 것이라 할 수 있으나, 이는 지나치게 많은 세금의 낭비를 수반한다 할 수 있으므로 사업의 영속성을 가져올 수 있는 금융정책을 시행해야 한다. 일반적으로 담보인정비율(LTV) 보다는 총부채상환비율(DTI)이 대출을 억제하는 데 효과적이라 할 수 있다. 담보인정비율은 차입자가 구입하려고 하는 주택가격에 대한 대출금액으로 표현하고, 총부채상환이율은 차입자의 연소득에 대한 차입자의 대출 원리금 상환액이라 할 수 있는바, 차입자의 연소득을 고려한 총부채상환비율이 자금의 융통을 억제하는 데 보다 효율적이라 할 수 있다. 정부가 금융기관을 통해 대출을 억제함으로써 주택시장의 안정을 가져올 수 있는지 부동산시장에 대한 모든 정책을 종합적으로 고려해야 함은 분명하다 할 수 있다. 그런데 정부는 금융정책뿐만 아니라 주택시장을 전방위적으로 압박함으로 인해 전국적으로 절벽현상이 더욱 고착화되어가는 추세임은 누구나 인정하리라 여겨진다. 따라서 사업이 원활하게 진행되기 위해 중요한 것은 사업시행자가 사업시행 동안 적기에 자금을 투입하여 효과적으로 사업을 진행하는 것이라 할 수 있다. 또한 사업시행자는 낮은 금리로 금융기관을 선정하여 조합원들의 부담을 경감시킴과 동시에 시공자의 울타리에서 벗어나 독자적인 사업마인드를 구축해야 한다. 그런데 정부는 정비사업의 영속성보다는 단기적 처방으로 주택정책들을 강구하여 장기적으로 악순환이 반복된다. 주택시장은 공급이 단기에 이뤄지지 못하는 관계로, 수요자는 주택을 구입하려 하고, 공급자는 신축 건물을 주택시장에 공급하는 데 있어 자금조달이 제대로 되지 않아 공급을 더욱 늦추게 된다. 최근 정부는 행복주택 등 공공주택을 수도권에 30만여 가구를 공급한다는 주택공급 대책을 발표했다. 그런데 정부가 공급하려는 주택이 시장에 제공되기 위해서는 택지 확보기간을 제외한다 하더라도 대략 3년이라는 시간이 소요된다. 이를 고려할 경우, 정부의 정책에 대한 일관성이 우선적으로 확보되지 않는 한 주택공급은 정상적으로 이뤄질 수 없다. 시간이 지연됨에 따라 택지의 지가는 더욱 상승하여 최초 의도한 바와는 전혀 다른 방향으로 흘러가 혹시 정부의 실패로 귀결되지 않을까 우려된다. 도시정비사업은 정부 정책의 방향에 따라 좌우되는 사업이라는 전제하에서 사업을 정상적으로 유지해 나갈 수 있는 선행조건은 사업성이라 할 수 있는데, 정부는 도시정비사업의 사업성보다는 사회적 형평성을 지나치게 강조해 국민의 세금이 헛되이 소비된다는 사실을 알면서도 시장에 개입하고 있다. 결론적으로 도시정비사업은 정부의 직접적인 개입보다는 간접적인 개입을 통해 시장논리를 보호하면서 사회적 형평성 등을 유지하도록 해야 한다. 정부가 시장에 개입하는 방법은 금융정책 등을 통한 간접방식으로 제한하여야 한다. 다만, 직접개입방식은 소득의 재분배와 주거의 안정 등 정부의 사회적 목표 달성을 위한 최소한으로 국한돼야 한다. ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지 올려 0 내려 0 양홍건 조합장 무통장입금 정보입력 입금자명 입금예정일자 (입금하실 입금자명 + 입금예정일자를 입력하세요)

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